Les étapes clés pour mettre en place un contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance peut transformer l’exploitation d’un commerce sans en être propriétaire, une opportunité souvent méconnue mais potentiellement lucrative. Pourtant, naviguer à travers les complexités juridiques et administratives de ce type de contrat nécessite une compréhension précise des étapes essentielles à suivre.
Sommaire
Les conditions préalables à respecter avant de louer un fonds de commerce en gérance
Il est impératif, avant d’établir un contrat de location-gérance, que les conditions suivantes soient respectées. D’abord, le bailleur du fonds doit avoir effectivement exploité celui-ci pendant au moins deux ans. Cela permet de s’assurer que le fonds dispose d’une certaine viabilité et d’une notoriété suffisante. Néanmoins, une dérogation peut être accordée par le tribunal de commerce.
Ainsi, il appartient au bailleur de s’assurer de la solvabilité du locataire-gérant. Le bailleur doit s’assurer que le locataire-gérant dispose des capacités financières suffisantes pour gérer efficacement le fonds dont il va prendre la gérance. Des garanties financières peuvent être exigées afin de se prémunir contre d’éventuels impayés. Il est également conseillé de vérifier les compétences professionnelles du locataire-gérant afin de s’assurer qu’il est capable de gérer efficacement le fonds qui lui sera confié. Il est également indispensable que le locataire-gérant ait la qualité et le statut de commerçant, soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au Répertoire des Métiers (RNE) dans les 15 jours suivant le début de l’exploitation du fonds mis en gérance, et respecte ses obligations comptables.
Par ailleurs, il est primordial que le fonds dont on veut confier la gérance soit en règle avec toutes ses obligations légales et administratives. Cela implique notamment d’être à jour concernant certaines licences ou autorisations ou encore en matière réglementaire. En effet, toute irrégularité pourrait engendrer des complications juridiques et administratives pour les deux parties pendant toute la durée du contrat de location-gérance. Enfin, si le bailleur des murs n’est pas également le propriétaire des locaux dans lesquels est exploité son fonds, celui-ci devra obtenir l’autorisation préalable et écrite du propriétaire desdits locaux avant de confier son fonds en gérance.L’autorisation du conjoint sera requise si celui-ci participe à l’exploitation du fonds.
Quelles sont les responsabilités et les obligations de chacune des parties ?
C’est pourquoi, il est essentiel de bien définir dans le contrat de location-gérance les différentes responsabilités et obligations respectives des deux parties afin d’éviter tout litige ultérieur. Le propriétaire du fonds de commerce est généralement responsable de la mise à disposition d’un fonds de commerce en état de fonctionner. Cela signifie qu’il devra maintenir le matériel en bon état, mais également acquitter toutes les charges qui lui incombent, sauf disposition contractuelle contraire. En outre, il est à noter que le bailleur sera solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes de ce dernier jusqu’à la publication du contrat
Pour sa part, le locataire-gérant doit exploiter le fonds de commerce loué conformément à son objet social et dans l’intérêt du propriétaire. Il veillera notamment à la bonne gestion du fonds, à l’entretien courant des installations, et à la fidélisation de la clientèle. Par ailleurs, il sera responsable des dettes qu’il contractera auprès des tiers pendant toute la période de location-gérance. Il doit également veiller au respect des différentes clauses du contrat telles que la durée de la location-gérance, le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. A défaut, il s’expose à une résiliation judiciaire du contrat et à des poursuites.
Les deux parties doivent également s’engager à une communication transparente et régulière afin d’assurer le bon déroulement de la location-gérance. Le bailleur devra fournir tous les éléments nécessaires au locataire-gérant pour assurer l’exploitation sereine du fonds.
Les éléments constitutifs du contrat de location-gérance
Pour que le contrat de location-gérance soit valable et garantisse la sécurité juridique des parties, il doit comprendre un certain nombre d’éléments. Le fonds de commerce est décrit avec précision (équipements, marchandises, licences d’exploitation…). Chaque contrat de location-gérance étant unique et devant être adapté au fonds loué, aucune ambiguïté ne doit subsister sur les biens mis à la disposition du locataire-gérant.
La durée de la location-gérance -déterminée ou indéterminée- est précisée dans le contrat. Il est courant d’opter pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Des clauses de renouvellement et de résiliation anticipée doivent impérativement être prévues. Le contenu du contrat mentionne l’identité des parties, l’origine du fonds, la redevance, les obligations réciproques, les clauses de non-concurrence et le dépôt de garantie. Le montant du loyer et ses modalités sont détaillés ainsi que les garanties financières exigées du locataire-gérant.
Dans ce cadre, le contrat de location-gérance doit également comporter :
- Une description précise du fonds de commerce (marchandises, équipements, licences, etc.) ;
- La durée de la location-gérance ;
- Les clauses de renouvellement et de résiliation anticipée ;
- L’identité des parties et l’origine du fonds ;
- La redevance ;
- Les obligations réciproques ;
- Les clauses de non-concurrence ;
- Le dépôt de garantie ;
- Le montant du loyer et ses modalités ;
- Les garanties financières exigées auprès du locataire gérant.
Sont également recommandées l’introduction dans le contrat des clauses spécifiques relatives à la gestion des litiges (médiation, arbitrage…). Ces dernières permettent aux parties prenantes d’opérer en toute sérénité tout en prévoyant une issue efficace en cas d’éventuel différend sans passer par les voies judiciaires longues et coûteuses.
Publicité, formalités et conséquences fiscales
La location-gérance n’échappe pas aux règles de publicité et d’enregistrement des contrats. Ainsi, dans les 15 jours suivant la signature du contrat, un avis de location-gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales ou tout autre support habilité. Il en va de même à la fin du contrat. En effet, seule une publicité régulière pourra rendre opposable le contrat de location-gérance aux tiers. Cette formalité devra également être respectée par les contrats de location-gérance successoraux.
En outre, le contrat devra être enregistré auprès du service des impôts (en général il s’agit du service des impôts des entreprises) ce qui engendrera le paiement de l’assiette des droits d’enregistrement. A défaut, le contrat pourra devenir inopposable aux tiers. La redevance est librement fixée par les parties et peut donc consister en une somme fixe ou un pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires généré par l’activité.Le respect de ces différentes obligations fiscales et administratives est essentiel afin d’éviter toute complication ultérieure.
Enfin, la location-gérance a des conséquences fiscales pour les deux parties. Le propriétaire continuera à déclarer au titre de ses revenus fonciers les revenus générés par son fonds de commerce tandis que le locataire-gérant supportera l’ensemble des taxes afférentes à l’exploitation de son fonds (TVA, CET…). Précision importante : les redevances sont assujetties à la TVA au taux normal (20%). Il est donc important d’envisager la question fiscale pour éviter un redressement fiscal ultérieur.
Conséquences de la rupture de la location-gérance
La location-gérance peut prendre fin pour plusieurs raisons : arrivée à terme, résiliation anticipée (même en cas de résiliation unilatérale), rupture pour manquement, incapacité du locataire-gérant ou accord entre les parties. Il est donc important de respecter les modalités de rupture prévues au contrat afin d’éviter les contentieux. En cas de rupture anticipée, il sera nécessaire de respecter le préavis et d’apporter des justifications sérieuses.
À l’issue de la location-gérance, le locataire gérant devra restituer le fonds dans l’état dans lequel il l’a reçu, en tenant compte toutefois de l’usure normale liée à son exploitation. Il est préférable de procéder à un état des lieux de sortie afin d’éviter toute contestation sur le conditionnement du fonds. D’autre part, le propriétaire du fonds ne pourra reprendre celui-ci que lorsque toutes les dettes contractées par le locataire-gérant auront été réglées. Le dépôt de garantie sera restitué mais aucune indemnité ne sera due au locataire gérant sauf exceptions.
Enfin, la fin du contrat a des conséquences particulières qu’il faut également considérer : clientèle, contrats en cours … Le propriétaire pourra choisir de récupérer ces éléments ou renégocier leur reprise selon ses besoins. De même, une obligation de publicité liée à la fin du contrat et une radiation au RCS devront être effectuées dans le mois suivant la cessation d’activité. Une bonne gestion en amont des conséquences post-location gérance est primordiale pour assurer la continuité et éviter d’entacher la réputation du fonds de commerce. Enfin, il convient de rappeler que le locataire gérant n’a pas un droit automatique au renouvellement du contrat.