La cession de bail commercial
Le bail commercial consiste en une location liant par contrat le propriétaire d’un lieu, appelé le bailleur, et un professionnel (artisan, commercial etc) afin de permettre à ce dernier de disposer d’un endroit pour exercer son activité.
Lors d’un changement d’activité, d’un déménagement ou pour toute autre raison, le locataire peut effectuer la cession de son bail commercial librement, sauf cas contraire prévu initialement lors de la signature du contrat de location.
Quelles sont les conditions d’une cession de bail commercial ?
La cession de bail : définition
La cession d’un bail commercial consiste en un transfert de droits par le cédant à une tierce personne nommée le cessionnaire. Il s’agit donc d’un simple transfert, sans que le bail ne soit rompu, seul le nom du locataire changeant. Ce transfert peut s’effectuer sur le fonds de commerce, ou bien sur le droit au bail.
Cette cession est normalement libre, mais peut être restreinte par des clauses comprises contrat de location comme le rappelle les articles L145-16 et L145-51 du Code de commerce, sans que ces dernières ne fassent pour autant obstacle à la cession du fonds.
La cession de bail : régime
Une cession de bail peut venir être encadrée par le propriétaire, en précisant certaines conditions dans le contrat de location :
- L’accord préalable du bailleur avant la cession : il s’agit d’une clause d’agrément. Le bailleur doit être informé de la cession du bail par son locataire et donner son accord préalable avant toute cession. La clause vient donc limiter le droit de cession, mais en aucun cas l’interdire (article L145-16 du Code de commerce).
- Une clause prévoyant un droit de préemption du bailleur : le droit de préemption donne au bailleur la priorité lors de la vente du fonds de commerce.
- Une clause prévoyant des formalités spécifiques à respecter lors de la cession : ces formalités peuvent prendre différentes formes : la cession peut être conclue devant notaire, ou par un avocat ; le bailleur peut être présent lors de la cession, etc. Le non-respect de ces clauses entraîne la nullité de la cession.
Point d’attention sur la solidarité du cédant : lors de la cession d’un bail commercial, les droits de l’ancien cédant sont transmis au nouveau cessionnaire. Une clause de solidarité peut alors être introduite par le bailleur lors de la signature du contrat de location, venant indiquer que le précédent locataire (donc le cédant) sera tenu solidairement responsable du paiement du loyer et des charges en cas de défaut de la part du cessionnaire.
Deux types de clauses solidaires peuvent être ainsi intégrées au contrat:
- Une portant sur la solidarité du cédant vis-à-vis du cessionnaire en cas de défaut de paiement de ce dernier.
- Une portant sur la solidarité du cessionnaire vis-à-vis du cédant, responsable solidairement du paiement du cédant si ce dernier fait défaut. Cette clause est cependant non applicable lorsque le cédant se trouve dans une situation précaire, telle qu’une liquidation judiciaire.
En cas de non-respect des clauses prévues dans le contrat de location, des sanctions peuvent être appliquées, notamment celle rendant la cession inopposable, celle conduisant au refus de renouvellement ou celle conduisant à la résiliation pure et simple du bail commercial.